guide du vendeur

 LES 10 ÉTAPES POUR VENDRE VOTRE BIEN 
 

1. Ce qu’il faut savoir avant d’établir un prix

2. L’Estimation

3.Choisir votre professionnel de l’immobilier

4. Constituer votre dossier technique

5. Mettre en valeur son patrimoine immobilier

6. Etablir un plan de communication

7. Faire visiter

8. Recevoir et accepter une offre d’achat

9. L’avant contrat

10. L’acte authentique

 

1. Ce qu’il faut savoir avant d’établir un prix

 
Déterminer de façon judicieuse le prix de vente de votre bien constitue une étape incontournable et déterminante pour la réussite de votre projet immobilier. En effet. 95 % des acquéreurs potentiels refusent de visiter un bien estimé 20 % au-dessus du prix du marché. Il est aussi important de tirer parti du « capital nouveauté » c’est-à-dire l’attrait dont bénéficie votre bien nouvellement disponible, en le proposant au travers de l’ensemble de nos supports dès le premier jour, à son juste prix.

 

LES FACTEURS QUI INFLUENCENT LE PRIX D’UN BIEN



PRIX DE VENTE DE VOTRE BIEN

LA PÉRIODE LA PLUS PROPICE AUX PROMESSES D’ACHAT

2. L’Estimation

 
La première étape du processus de vente est donc d’organiser une estimation sérieuse de votre bien. Votre objectif devrait être de vendre au meilleur prix, dans les meilleures conditions dans un délai raisonnable.
Pour cela, il est indispensable de mettre votre bien sur le marché au bon prix, celui résultant d’une estimation rédigée et argumentée basée sur les ventes récentes dans votre quartier et sur la demande actuelle pour votre type de bien. Soyez exigeants, demandez les références sur lesquels s’appuient les valeurs qui vous sont données, et gardez en tête que les prix que vous voyez sur internet ou dans les vitrines n’ont souvent rien à voir avec les prix de vente effectivement réalisés.
 
Il est très facile de surestimer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier. Le montant de l’estimation ne doit en aucun cas être le facteur de choix de votre agent immobilier.
 
3. Choisir votre professionnel de l’immobilier

 
Liste de questions à se poser pour choisir son agent immobilier :
Quelle est la réputation de l’agence ?
Combien de collaborateurs vont effectivement travailler sur mon bien ?
Est-ce une agence indépendante, une franchise ou un groupe d’agences intégrées comme L’Immobilière grand sud ?
Est-ce que l’agence est bien située ? La localisation de l’agence va attirer des acheteurs et maximisera l’exposition de votre bien.
Les collaborateurs de l’agence sont-ils des vrais professionnels de l’immobilier, formés, encadrés, réalisant de nombreuses transactions ?
Quels moyens l’agence immobilière va-t-elle mettre en œuvre pour vendre mon bien ?

  • Photos professionnelles,
  • Vidéo,
  • Presse,
  • Compte rendu écrit,
  • Réseaux,
  • Interlocuteur unique

 
 4Constituer votre dossier technique

 
Tous les éléments du dossier de vente doivent être validés et vérifiés avant un accord avec un acquéreur, car toute information non communiquée en amont peut fragiliser la vente ou entrainer une renégociation du prix.
Par exemple est indispensable de faire réaliser l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires :
Il faut aussi faire valider par votre agent immobilier le dossier juridique et technique du bien (annexion de surface, création d’ouverture, percement de mur porteur, conformité des plans existants avec le Règlement de copropriété,).
Votre agent immobilier pourra aussi prendre contact avec votre syndic pour préparer le dossier afin de ne pas perdre de temps lors d’une acceptation d’offre ultérieure (récupération des modificatifs à l’Etat descriptif de division, pré état-daté…)
Votre agent immobilier à L’Immobilière Grand sud vous fournira le récapitulatif des documents et démarches à fournir, et pourra les rechercher et les réaliser pour vous.
Dans le cadre d’un mandat exclusif de 3 mois, L’Immobilière Grand sud vous rembourse les diagnostics.

Diagnostiqueurs Contacts :


 

5. Mettre en valeur son patrimoine immobilier

 
Faire une bonne première impression est indispensable pour réaliser une belle vente. Pour que de potentiels acquéreurs reconnaissent immédiatement les qualités de votre bien, il faut le présenter sous son meilleur œil et donner un maximum d’informations :

Vidéo, Plans, photos HD, sont des outils indispensables et extrêmement efficaces.
Aussi, mettre en valeur l’environnement dans lequel se trouve le bien, facteur déterminant pour une acquisition, est également important.
L’Immobilière Grand sud le fait avec sa parfaite connaissance des quartiers et des éléments essentielles (écoles, taux de réussite aux examens, commerces, sociologie, histoire…)
 
6. Etablir un plan de communication

 
Celle-ci doit être clairement établie avec votre agent immobilier en fonction de vos objectifs et contraintes, et de ses conseils.
En fonction de la qualité du bien, du marché, de la période de l’année, la bonne stratégie peut être très différente :
Cela peut aller du travail uniquement sur le fichier clients de l’agence, son relationnel, sans aucune communication, à une diffusion plus ou moins extensive sur les portails immobiliers, la presse quotidienne ou hebdomadaire, la presse ou les sites spécialisées.
Chez L’Immobilière Grand sud, la stratégie est établie conjointement avec votre agent immobilier et la Direction car chaque bien est unique.
Les outils de communication, en presse et sur internet, sont riches et variés, et sont adaptés en fonction de la qualité du bien :

7. Faire visiter

 
C’est un moment important qui permettra ou non à l’acheteur de se projeter dans votre bien immobilier.
Plusieurs règles permettent d’améliorer l’expérience du visiteur par exemple :

Un bien immobilier propre,

  • Bien rangé,
  • Le plus neutre possible en matière de décoration,
  • Un lieu ou des acquéreurs vont pouvoir se projeter,
  • Une ambiance, …


L’absence des propriétaires, qui permet aux acquéreurs de prendre leurs aises et d’exprimer leur vrai ressenti (la présence des propriétaires peut être dans certains cas pertinente lors de revisites et une fois que les acheteurs ont montré un intérêt).

L’agent immobilier qui accompagne l’acquéreur n’a pas vocation à donner toutes les réponses techniques ou juridiques sur place (cela sera fait à l’agence avec l’agent immobilier qui est en contact avec le propriétaire et maîtrise parfaitement le dossier).

Sachez que près de 30 % des visites sont réalisées en dehors des horaires de bureau, c’est pourquoi L’Immobilière Grand sud organise des visites 6 jours sur 7, et toute la journée.


 

8. Recevoir et accepter une offre d’achat

 
Pour qu’une offre d’achat soit valide, il faut qu’elle soit formalisée par un écrit qui en précise les modalités :

  • Le montant,
  • Les conditions du financement,
  • Un délai de validité,
  • Les éventuelles conditions exigées.

C’est à l’agent immobilier d’obtenir toutes les informations, et de tester la motivation de l’acquéreur, afin de s’assurer que l’offre « ira au bout ». Près de 2/3 des offres réalisées en direct par des particuliers débouchent sur une rétractation.
L’acceptation d’une offre d’achat doit également être formalisée par écrit par tous les mandants et préciser le prix net vendeur, les honoraires d’agence et les éventuelles conditions exigées par les vendeurs (délais…)
Par expérience, voici quelques faits constatés quotidiennement et à garder en tête :

  • Les premières offres sont le plus souvent les meilleures
  • Le vendeur doit faire une contre-offre à une offre, même basse, pour ne pas rompre la négociation.

L’acceptation formelle d’une offre vous engage à vendre, mais l’acquéreur peut se rétracter tant qu’un acte n’est pas signé, et pendant le délai de rétractation légale.

Nom Date Offre Conditions Date de validité Commentaires

Certaines agences ont pour politique de ne pas transmettre toutes les offres pour ne pas parasiter une négociation en cours. A L’Immobilière Grand sud, la transparence est essentielle et toute offre reçue est immédiatement transmise au propriétaire pour décider ensemble de la meilleure décision à prendre.
 

9. L’avant contrat

Une fois l’offre d’achat acceptée et signée, votre agent immobilier rédige un mémo reprenant toutes les conditions de la vente, à destination des notaires qui vont préparer l’avant-contrat, ou promesse de vente.
Après cette signature, le vendeur est engagé à vendre mais l’acheteur bénéficie de 10 jours pour changer d’avis sans frais ni motivation. Passé ce délais il resta alors à purgé les éventuelles conditions suspensives. 


 

 10. L’acte authentique

 
Le délai est généralement de 3 mois, le temps nécessaire pour la levée des conditions suspensives :

  • D’urbanisme,
  • D’obtention de prêt,
  • Purge des hypothèques, …

Toutefois il peut être accélérée ou retardée en cas d’accord entre les parties. Lors de la vente définitive, l’acheteur s’acquitte du montant prévu ainsi que des proratas des taxes et charges en cours. Les honoraires d’agences sont également versés au moment de la vente.
Pendant tout le processus, l’agence assiste aussi le vendeur et l’acquéreur dans leurs diverses démarches :

  • Déménagement,
  • Assurance habitation,
  • Travaux,
  • Contrats EDF, GDF….).

L’Immobilière Grand sud propose également un service Location très performant pour les acheteurs qui réalisent un investissement locatif.

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04 91 84 30 00 agences@immograndsud.com 1 Boulevard Longchamp
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